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Faturação e regras de IVA na Construção CIvil
As regras relativas à aplicação do IVA no setor da construção e reabilitação habitacional sofreram alterações importantes com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026. Para além do impacto fiscal direto, a Autoridade Tributária (AT) definiu novas orientações e um período transitório para a adaptação dos softwares de faturação até 31 de dezembro de 2026.
Neste artigo trazemos-lhe temas práticos e específicos:
a) As regras de IVA na habitação (Decreto-Lei n.º 97/2026);
b) As diferenças entre clientes Business to Business (B2B) e Business to Consumer (B2C);
c) O regime transitório para os programas de faturação.
1. IVA a 6% na construção e reabilitação (Decreto-Lei n.º 97/2026)
O decreto-lei n.º 97/2026 redefiniu os critérios de aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) em empreitadas de construção e reabilitação habitacional. O benefício fiscal está condicionado ao cumprimento de limites específicos de preço de venda ou de valores de renda.
A) Se os requisitos forem cumpridos:
A faturação é emitida com aplicação da taxa reduzida de 6%.
B) Se os requisitos deixarem de ser cumpridos:
Caso os limites contratuais ou de valor de renda sejam ultrapassados posteriormente, a empresa é obrigada a corrigir o enquadramento fiscal. A Autoridade Tributária clarificou que deve ser emitida uma Nota de Débito ao cliente para liquidar o IVA em falta (repondo a diferença entre os 6% e a taxa normal de 23%).
2. Erros no cálculo do IVA
A correção do IVA cobrado a menos exige abordagens distintas consoante a natureza do cliente:
Empresas e profissionais (B2B):
A emissão de Nota de Débito para cobrar IVA em falta é o procedimento standard. Como o cliente empresarial pode, regra geral, deduzir esse imposto na sua própria declaração, o impacto financeiro direto no cliente é neutralizado.
Consumidores finais (B2C):
A Autoridade Tributária esclarece que o consumidor final não pode ser surpreendido com exibições posteriores de imposto se o preço acordado já incluía impostos. Se a empresa praticou por lapso uma taxa inferior e não puder reaver esse valor do consumidor final, terá de assumir o IVA em falta a partir do valor total já recebido.
3. O regime transitório e o seu software de faturação
Muitos programas de faturação ainda não estão preparados para emitir Notas de Crédito / Débito dirigidas exclusivamente ao ajuste de IVA, mantendo a base tributável inalterada, e alguns não estão preparados para a anulação de faturas.
A tolerância da AT até 31/12/2026:
Durante o período de adaptação, a Autoridade Tributária permite que as empresas utilizem soluções administrativas de salvaguarda, desde que devidamente documentadas e acompanhadas pelos comprovativos legais exigidos.
O que muda a 1 de janeiro de 2027:
A partir desta data, a tolerância termina. Os softwares de faturação têm de estar plenamente capazes de emitir os documentos retificativos de forma automática e correta e de anular as faturas, em total conformidade com as novas diretivas.
Checklist de boas práticas
Enquanto empresário / diretpr / responsável administrativo o que deve fazer?
1. Contacte o seu fornecedor de software
Valide se a versão do programa de faturação já permite emitir Notas de Crédito e Débito exclusivas para retificação de IVA e a anulação das faturas.
2. Controle o calendário fiscal
Se atua no setor imobiliário ou da construção, verifique se os seus contratos ao abrigo do DL 97/2026 preveem cláusulas de salvaguarda para o acerto do IVA caso os limites legais sejam ultrapassados.
3. Separe erros de cálculo de erros de enquadramento
Garanta que todos os comprovativos de envio, receção e liquidação relativos a Notas de Crédito estão arquivados digitalmente e prontos para eventual fiscalização.
⚠️ Conselho importante:
A transição até ao final do ano é a oportunidade ideal para alinhar a gestão administrativa da sua empresa / IPSS com as exigências fiscais. Mantenha uma articulação permanente com o Contabilista Certificado para assegurar que todas as retificações cumprem rigorosamente a lei.
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